საღამოს 10 საათამდე ცოტა ადრე. 25 იანვარს, 69 წლის, წითელთმიანი უძრავი ქონების დეველოპერი ლარი სილვერსტეინი გადაკვეთა აღმოსავლეთის 57-ე ქუჩაზე მედისონის გამზირთან, როდესაც მას 1997 წლის Ford Ford სედანი დაეჯახა. მენჯი მოიტეხა, იგი ნიუ იორკის უნივერსიტეტის სამედიცინო ცენტრში გადაიყვანეს. როგორც მოგვიანებით მისტერ სილვერსტეინი უთხრა თავის ქალიშვილს, უბედური შემთხვევა იყო ცუდი შესვენება უარეს პერიოდში: ის იყო ერთ – ერთი იმ სამი პრეტენდენტიდან, ვინც 99 – წლიანი იჯარით მოიგო მსოფლიო სავაჭრო ცენტრი. მისტერ სილვერშტეინს 31 იანვარს ვადა ეწვია, რომ სავაჭრო ცენტრის ამჟამინდელ მფლობელს, ნიუ – იორკისა და ნიუ – ჯერსიის პორტის ადმინისტრაციას წარუდგინოს თავისი წინადადება.
მომდევნო რამდენიმე დღის განმავლობაში, ბიზნეს პარტნიორები, მრჩეველები და თანამოაზრეები სავარძლებში იყვნენ გაწყობილები დერეფნის გასწვრივ მისტერ სილვერსტეინის საავადმყოფოს ოთახის გარეთ, რადგან შემუშავდა ტენდერის საბოლოო დეტალები. სიკვდილით ჯაგრისიდან მხოლოდ ხუთი დღის შემდეგ, მისტერ სილვერშტეინმა New York Post- ში გააკეთა ბლაგვი განცხადება: ჩვენ ვუსურვებთ მსოფლიო სავაჭრო ცენტრს, ყველა პრემიის ჯილდოს.
რამდენიმემ მისცა სილვერსტეინს დიდი შანსი შეესრულებინა ის, რაც ნიუ იორკის ისტორიაში უძრავი ქონების უდიდეს გარიგებას აპირებდა. პორტის მთავრობის სამი ფინალისტიდან ის ბნელი ცხენი იყო, თქვა მაიკლ კოენმა, უძრავი ქონების ბროკერის GVA Williams– ის აღმასრულებელმა დირექტორმა. ჩვეულებრივი სიბრძნე მხოლოდ მაშინ დადასტურდა, როდესაც სატენდერო წინადადებების დალუქვა მოხდა და Vornado Realty Trust- მა ააფეთქა კონკურენცია 3,25 მილიარდი დოლარით - 600 მილიონი აშშ დოლარით მეტი ვიდრე ბატონმა სილვერსტეინმა შესთავაზა.
ეს მაშინ, როდესაც მისტერ სილვერსტეინმა აჩვენა, თუ რატომ, ბუმებისა და ბიუსტების საშუალებით, მან შეინარჩუნა რეპუტაცია, როგორც ქალაქის უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე ჭკვიანი გონება. მან თავი გაარიდა და განაგრძო ნაბიჯი, გაიტანა წინადადება მხოლოდ 30 მილიონი დოლარით ნაკლები ვიდრე ვორნადოს. იგი მშვიდად დაელოდა, როდესაც პორტის მთავრობის საბჭოსა და ვორნადოს თავმჯდომარეს სტივენ როტს შორის მოლაპარაკებები დასრულდა. შემდეგ მან დარღვევა შეაბიჯა.
ახლა მისტერ სილვერსტეინის ჯერია და ამჯერად მოლაპარაკებები გაცილებით შეუფერხებლად მიდის, პროცესის მიმდევრების აზრით. როდესაც მან სთხოვა კომენტარი გაეკეთებინა მის წინადადებაზე, ბატონმა სილვერშტეინმა თქვა: ვერაფერი შეედრება მსოფლიო სავაჭრო ცენტრს. ის უნიკალურია სიდიდით, მდებარეობით, გამორჩეულობით და ხილვადობით. ეს ჩემი ოცნება იყო. ჯერ კიდევ მარტის ბოლოს, ბევრმა იწინასწარმეტყველა, რომ მისტერ სილვერსტეინი ვეღარ შეძლებდა გარიგების დახურვას და რომ კომპლექსი გადაეცემა მესამე ადგილზე გასულ პრეტენდენტს, პარტნიორობას Mortimer Zuckerman's Boston Properties და Brookfield Financial Properties- ს შორის. თუმცა ახლა მზარდი კონსენსუსი ხდება, რომ ბატონი. Silverstein მოიგებს თავის პრიზს.
ისევ და ისევ, ძნელად თუ რამე არ წავიდა ისე, როგორც აქამდე იყო ნავარაუდევი, ნავსადგურის მთავრობის საეჭვო აუქციონში. მიუხედავად იმისა, რომ მისტერ სილვერსტეინის პირადი სტილი არის ტრიალი და ხიბლი, ადამიანები, რომლებიც მასთან ურთიერთობდნენ, ამბობენ, რომ მას შეუძლია ისეთივე მკაცრი მოლაპარაკება იყოს, როგორც მისტერ როთი. თქვენ ფიქრობთ, რომ დასრულებული ხართ, გაიხსენეთ მასთან მოლაპარაკებების ერთი დაჟეჟილი გადარჩენილი. თქვენ არასდროს დასრულებულა.
პორტის ადმინისტრაციის თავმჯდომარემ, ლუის ეიზენბერგმა თქვა, რომ იგი ეჭვობს, რომ გარიგება 5 აპრილამდე, ხელისუფლების დირექტორთა საბჭოს მორიგ დაგეგმილ შეხვედრაზე დასრულდება. მიუხედავად ამისა, მან თქვა, რომ ყველაფერი კარგად მიდის. მისტერ ეიზენბერგს სიხარულის საფუძველი აქვს: ამ პროცესში ჩართული ადამიანების აზრით, მისტერ სილვერშტეინს სურდა გაეცნო პირობები იჯარისთვის, რომელსაც ვორნადო შეეწინააღმდეგა. Vornado– ს, ვაჭრობით ვაჭრობით კომპანიას სურდა მოკლევადიანი იჯარა, რომ თავისი ბალანსი ნაკლები დავალიანება აჩვენოს (ეს არ არის საკითხი მისტერ Silverstein– ის კერძო კომპანიისთვის), და ასევე გარანტიები, რომ Vornado არ იქნებოდა პრობლემური, თუ, როგორც მოსალოდნელი იყო, ქალაქი უჩივის, რომ დეველოპერი $ 100 მილიონ დოლარს აიღებს უძრავი ქონების გადასახადებით წელიწადში.
ბ-ნი სილვერშტეინის მოკავშირეები შედარებით კეთილდღეობას უკავშირებენ პორტის ხელისუფლებასთან მისი მეგობრული თანაცხოვრების წლებს, რომელიც მისი მეპატრონეა მსოფლიო სავაჭრო ცენტრის 7 – ში, ოფისის შენობა, რომელიც მან 1980 – იანი წლების ბოლოს შექმნა პორტის მთავრობის მიწაზე. როდესაც 1993 წლის 26 თებერვალს პარასკევს, ტყუპების კოშკები დაბომბეს, ნავსადგურის ადმინისტრაციის ყოფილი მთავარი ფინანსური ოფიცერი ბარი ვეინტრობი ახსოვს, მისტერ სილვერშტეინმა დაუყოვნებლივ შესთავაზა უფასო შენობა თავისუფალი შენობის შენობაში პორტის ადმინისტრაციის თანამშრომლებს. ორშაბათისთვის პერსონალი დაუბრუნდა სამუშაოს, თქვა მან.
არც ის შეიძლება ავნებდეს იმას, რომ როდესაც მისტერ სილვერსტეინი მოლაპარაკებების მაგიდასთან ზის, მეორე მხარეს ნაცნობ სახებს ხედავს - ბენ ნედელს. მისტერ ნედელი, Skadden, Arps, Slate, Meagher and Flom– ის იურისტი, არის ერთ – ერთი ადვოკატი, რომელიც პორტის მთავრობისთვის გარიგების მოლაპარაკებას აწარმოებს. ჩვეულებრივ, ის არის მისტერ სილვერსტეინის ადვოკატი. მისტერ ნედელმა თქვა, რომ მე მხოლოდ გეტყვი, რომ ლარის შესანიშნავი ბიჭია.
მოლაპარაკებების კიდევ ერთი მუდმივი მონაწილეობა არის ტიმ რაიანი, J.P Morgan Chase– ის აღმასრულებელი დირექტორი, რომელიც ნავსადგურის ორგანოს ურჩევდა გაყიდვას. J.P. Morgan Chase– ის განყოფილებას ასევე ეკუთვნის ძველი სამართლიანი შენობა 120 ბროდვეიზე, რომელსაც ბატონი სილვერსტეინი მართავს და 200 მილიონ დოლარად ყიდვის შესაძლებლობას ფლობს.
მისტერ სილვერსტეინი ასევე არის გუბერნატორის ჯორჯ პატაკის მეგობარი, რომელიც ნიშნავს ხელისუფლების საბჭოს ნახევარს და ოლბანის რესპუბლიკელების სხვა წევრებს. მისტერ სილვერშტეინმა გუბერნატორის კამპანიის კომიტეტს $ 15,000 მისცა გასული წლის ნოემბერში, ზუსტად იმ პერიოდში, როდესაც სავაჭრო ცენტრის სატენდერო წინადადებები ცხელდებოდა. მისტერ სილვერშტეინმა 35 000 აშშ დოლარი მისცა სენატს G.O.P. ხოლო შარშან უმრავლესობის ლიდერ ჯოზეფ ბრუნოს.
ჩახლართული სამყარო
ამგვარი ურთიერთობები თანაბარია მანჰეტენის უძრავი ქონების ინცესტურ სამყაროში. მსოფლიო სავაჭრო ცენტრის შეთანხმებასთან ერთად, მან ნიუ-იორკის იურიდიული, განვითარების და პოლიტიკური ელიტის შესანიშნავი ასამბლეა მოიყარა. იქ არის მისტერ როთი, მანჰეტენის უდიდესი კომერციული მეპატრონე; მისტერ ცუკერმანი, Daily News- ის მფლობელი; ჯონ ზუკოტი, მერის მოადგილე გახდა შემქმნელი, რომელიც ახლა ბრუკფილდის სათავეშია. ჰოვარდ მილშტეინი, უძრავი ქონების სათავე (რომელიც მანამდე წარმოადგინა მისტერ ზუკკოტმა), ურჩევს ნავსადგურის ადმინისტრაციის საბჭოს, სადაც ბ-ნი ეიზენბერგი, უძრავი ქონების ინვესტორი, ყურადღებით უთმობს გამგეობის წევრს, პიტერ კალიკოვს, დეველოპერი და კომპანიის ერთპიროვნული მფლობელი. New York Post, რომელიც ასევე არის ბატონი პატაკის არჩევანი იყოს მიტროპოლიტის ტრანსპორტირების ორგანოს ახალი ხელმძღვანელი. მსოფლიო სავაჭრო ცენტრის იჯარის ინიციატივით დეველოპერების ერთი ან სხვა თანამშრომელია დასაქმებული ქალაქში უძრავი ქონების თითქმის ყველა ადვოკატი. ჯერჯერობით მისტერ სილვერშტეინმა მოახერხა ყველას გადაცილება.
და მან განაგრძო მანევრირება. როგორც The Wall Street Journal– მა 28 მარტს გამოაცხადა, მისტერ სილვერშტეინმა პარტნიორი, უძრავი ქონების ინვესტორი ლოიდ გოლდმანი აიყვანა. მისტერ გოლდმანის ახლო წყარო ამბობს, რომ ის 150 მილიონი აშშ დოლარის მნიშვნელოვან ნაწილს შეიტანს, რისთვისაც უნდა დააგროვოს მისტერ სილვერსტაინმა, რათა უზრუნველყოს დაფინანსება 800 მილიონი დოლარის ოდენობით; GMAC დანარჩენ სესხებს მისტერ სილვერსტეინის ჯგუფს. (დანარჩენი 3,22 მილიარდი დოლარი 99 ათასი წლის გადასახადს გადანაწილდება.)
გოლდმანი შეუერთდება Westfield America Inc.- ს, რომელიც ვაჭრობას ახორციელებს სავაჭრო ცენტრის დეველოპერს, რომელსაც სურს ცენტრის მიწისქვეშა სავაჭრო ცენტრი, როგორც მისტერ სილვერსტეინის პარტნიორი გარიგების საქმეში. როგორც ამბობენ, მისტერ სილვერშტეინი კიდევ უფრო მეტ ინვესტორს ეძებს. უძრავი ქონების ერთმა წყარომ თქვა, რომ გასაკვირი არ იქნება, როდესაც გარიგება საბოლოოდ დაიდო, თუკი ბ-ნი სილვერსტეინი საკუთარ ფულს არ ჩადებს მსოფლიო სავაჭრო ცენტრის შესაძენად.
კიდევ ერთხელ, არავინ დაუკითხავს მისტერ სილვერსტეინის გარიგების დადების შესაძლებლობას. მას შემდეგ, რაც ნავსადგურის ადმინისტრაციამ გამოაქვეყნა სავაჭრო ცენტრის ფინალისტების სია, იგი ითვლებოდა ქვესკნელად მხოლოდ იმიტომ, რომ მას არ ჰქონდა ფული და კონკურენტუნარიანი ორგანიზაციული სიმრავლე. თანხა, რომელიც მან ახლოს არის უზრუნველსაყოფად. ახლა ბევრის კითხვაა: თუ ის მოიგებს თავის პრიზს, რას გააკეთებს მასთან?
ასევე არსებობს კითხვები გრძელვადიან პერსპექტივასთან დაკავშირებით. ჟურნალ Grid– ის მიერ კომპლექსის ფულადი სახსრების ანალიზის თანახმად, ვინც მოიგებს სავაჭრო ცენტრს, შეუძლია გარკვეული დროის განმავლობაში ფულის შედარებით მცირე ნაკადის მოლოდინი მიიღოს, სანამ გრძელვადიანი საიჯარო ლიზინგი არ ამოიწურება. ეს ნიშნავს, რომ ვინც იყიდის კომპლექსს, მასში წლები იქნება, სანამ მოგებას ნახავს.
რისკის ფაქტორი
მაგრამ მისტერ სილვერსტეინი არასდროს ყოფილა საშიში რისკისგან. მან დაიწყო 1950-იანი წლებიდან, ნიუ იორკის უნივერსიტეტიდან, მამის საბროკერო კომპანიაში მუშაობით. მალევე მიხვდა, რომ ნამდვილი ფული შენობების ფლობა იყო და არა მათი ქირაობა.
ის ღამით დაესწრო N.Y.U.– ს იურიდიულ სკოლას, სადაც დაუმეგობრდა კიდევ ერთ ახალგაზრდა კომერთან, ბერნი მენდიკს. მისტერ სილვერშტეინმა მეგობარი შეიყვანა საოჯახო საქმეში, გააცნო მისი და და მალევე მისტერ მენდიკმა იქორწინა ოჯახში.
მათ ლეგენდარული პარტნიორების ჰარი ჰელმსლისა და ლარი ვიენისგან იყიდეს შენობა East 47th Street 305-ში. ბატონებმა. სილვერსტეინმა და მენდიკმა მოაწყვეს მოდელირება ჰელმსლისა და ვიენის შემდეგ, შეისწავლეს და მიბაძეს, თუ როგორ იყენებდნენ მრავალი მცირე ინვესტორის აუზს დიდი შესყიდვების დასაფინანსებლად.
ბიზნესი კარგი იყო, მაგრამ 1970 წლის ბოლოს მისტერ მენდიკი და მისტერ სილვერსტეინის და დაშორდნენ და მისტერ სილვერსტეინი და მისტერ მენდიკი მალევე დაშორდნენ ერთმანეთს. მათ დაიქირავეს კიდევ ერთი ახალგაზრდა დეველოპერი, შემდეგ კი მხოლოდ მისი სახელი გააკეთეს, ჯერი სპაიერი, რომ დაეხმარა აქტივების გაყოფაში.
1980-იან წლებში მისტერ სპაიერმა, მისტერ მენდიკმა და მისტერ სილვერშტეინმა ჩამოაყალიბეს დეველოპერების კადრი, რომლებიც ყიდულობდნენ და ააშენებდნენ ოფისებს კოხის ეპოქის ბუმის მოსაწყობად. ისინი სასტიკად კონკურენტუნარიანები იყვნენ და თითოეული ცდილობდა მეტისმეტად ამბიციური გარიგებით დაეწინაურებინა მეორეთი. ფული ნამდვილად არ ყოფილა მიზანი, - თქვა მენდიკმა ტომ შახტმანს, Skyscraper Dreams: New York Dynasties of New York– ის ავტორს. ეს მხოლოდ ქულის შენარჩუნების გზა იყო.
მისტერ სილვერშტეინი ბევრს იტანდა 1980-იანი წლების ბუმის დროს. იგი ფლობდა 13 კორპუსს, რომელიც 10 მილიონი კვადრატული ფუტი იყო მანჰეტენის საოფისე ფართი; მან დადო მომგებიანი ფინანსური პარტნიორობა J.P Morgan- თან; და ის გაერთო თავის იახტაზე და თავის მეუღლე კლარასთან ერთად გახლდათ ნაყოფიერი თანხების შეგროვება ებრაული საქველმოქმედო ორგანიზაციებისთვის. ამ ყველაფრის წყალობით, მისტერ სილვერშტეინმა საზოგადოების მაღალი მოწონება დაიმსახურა, რამდენიმე წლის განმავლობაში თავმჯდომარეობდა ნიუ იორკის უძრავი ქონების საბჭოს, ეხმარებოდა ორგანიზაციის სტაბილური ქსელის ჯგუფიდან პოლიტიკურ ძალად გადაქცევაში. და მან ხელი შეუწყო ნიუ იორკის უნივერსიტეტის ახალი უძრავი ქონების ინსტიტუტის დაჯილდოებას. მისტერ სილვერსტეინი ასწავლის კურსს ყოველ სემესტრში; მისი ლექციები ყოველთვის დგას მხოლოდ ოთახში.
ეს სოკრატია, თქვა კენ პატონმა, უძრავი ქონების საბჭოს ყოფილმა პრეზიდენტმა, რომელიც ფლობს ინსტიტუტის ლარისა და კლარა სილვერსტეინის კათედრას. მისი თქმით, ტიპურ ლექციაზე, მისტერ სილვერსტეინი წარმოაჩენს უვარგის საკითხს - რთულ იჯარას ან წებოვან ზონალურ სიტუაციას - და სთხოვს სტუდენტებს, გამოსავალი იქონიონ.
მისტერ სილვერშტეინს მოუწია საკუთარი თავის რეალურ ცხოვრებაში მურაბების გადასაწყვეტად. 1981 წელს მან გამოაცხადა ამბიციური აზარტული თამაშების 7 მსოფლიო სავაჭრო ცენტრის ასაშენებლად, ორი მილიონი კვადრატული მეტრის ოფისის კოშკი ვესეის ქუჩაზე, დასავლეთის ბროდვეისა და ვაშინგტონის ქუჩას შორის, მოქირავნე არ დაადგა შენობის იჯარით აღებას. 1986 წელს გამოქვეყნდა გაზეთის სრულ გვერდზე განთავსებულ რეკლამაში, რომელშიც გამოსახულია ოდნავი მისტერ სილვერსტეინი, როგორც ფეხბურთელი, რომელიც ბოლო ზონაში გადადიოდა, მოიძებნა მოიჯარის ვინაობა. ეს დიდიც იყო - ინვესტიციური ბანკი Drexel Burnham Lambert.
მაგრამ მისტერ სილვერშტეინს ბედი შეიცვალა, როდესაც დრექსელი სკანდალისა და ცუდი სესხის ქვეშ დაეცა. შვიდი მსოფლიო სავაჭრო ცენტრი თითქმის 90 პროცენტით დარჩა ვაკანტური. საბოლოოდ მისტერ სილვერსტეინმა იპოვა სხვა საბროკერო ფირმა Salomon Brothers, ფართის დასაქირავებლად, მაგრამ იმდენი თანხის გადახდა მოუწია, რომ საპენსიო ფონდი, რომელიც იპოთეკას ფლობდა, დამატებითი თანხის სანაცვლოდ მოხვდა, მისი დიდი ნაწილის სანაცვლოდ. .
ფულადი სახსრები მალევე მოხვდა მისი ჰოლდინგის სხვა ნაწილებშიც. 34-ე ქუჩაზე სავაჭრო ცენტრი მიტოვებული იყო. 42-ე ქუჩაზე და მე -12 ავენიუზე საცხოვრებელი ფართი შეჩერდა, ხოლო 120 ბროდვეის საკუთრება მის კრედიტორს, ჯ.ი.პ მორგანს გადაეცა. მას შემდეგ, რაც მისტერ სილვერსტეინის კომპანია კერძო საკუთრებაშია, მის გარეთ არავინ იცის დანამდვილებით რამ დაშავდა. მაგრამ უძრავი ქონების წყაროები ამბობენ, რომ მისტერ სილვერსტეინი იძულებული გახდა თავისი კორპუსები გადაეცა გამსესხებლებისთვის და დარჩენილიყო მათი მართვისთვის.
1998 წლისთვის, მისტერ სილვერშტეინი დაბრუნდა შესყიდვების თამაშში. მან ლეონა ჰელმსლისგან იყიდა ოფისის შენობა ბროდვეი 140-ში. საბოლოოდ დასრულდა შორეული დასავლეთის 42-ე ქუჩის პროექტი, რომელიც წლების განმავლობაში დუნდებოდა.
ამასობაში მისტერ სილვერშტეინმა დაიწყო ვაჟის, როჯერისა და ქალიშვილის, ლიზას მოვლა, რომ ერთ დღეს კომპანიის ხელში ჩაგდება შეძლო. ქალბატონ სილვერშტეინს ცოტა ხნის წინ ნიუ იორკ თაიმსის გრძელი ამბავი გაუჩნდა დეველოპერი ქალიშვილების შესახებ, რომელშიც მან პირველად მოუყვა მისტერ სილვერსტეინის ავტოავარიის ამბავს. ვაპირებ უფრო მეტ პასუხისმგებლობას ავიღო მისგან? დიახ, თქვა მან.
ამის მიუხედავად, ვინც ნახა, ამბობენ, რომ მისტერ სილვერსტეინი კვლავ გაფუჭებულია და კარგად განიცდის თავის ავარიას. ლერი 69 წლისაა, თქვა ჯეიმს კუნმა, უძრავი ქონების საბროკერო ნიუმარკისა და კომპანიის აღმასრულებელმა დირექტორმა.
ბოლო ათწლეულის განმავლობაში მისტერ სილვერსტეინი უყურებდა, როგორ იყიდა მისტერ სპეიერმა როკფელერის ცენტრი და Chrysler Building, და როგორც მისტერ მენდიკმა გაყიდა თავისი კომპანია 656 მილიონ დოლარად, ირონიულად საკმარისი, სტივ როთს.
ახლა მისი ჯერია. თუ ლარი მიიღეს, ერთმა კაცმა, რომელიც იცნობს მისტერ სილვერსტეინსაც და მისტერ მენდიკსაც, თქვა მსოფლიო სავაჭრო ცენტრის გარიგების შესახებ, ბერნის არ შეეძლება სარკეში ჩახედვა.
